Obecna sytuacja na rynku kredytów hipotecznych zmusza potencjalnych nabywców nieruchomości do zmiany swoich planów lub do poszukiwania alternatywnych źródeł finansowania. Panaceum na te kłopoty wydaje się być „kredyt z dopłatą”. Przygotowywane nowelizacje ustawy z 8 września 2006 (wraz z późniejszymi zmianami) mogą sprawić, iż cały program „Rodzina na swoim” będzie cieszył się większym zainteresowaniem niż miało to miejsce do tej pory.

DLA KOGO KREDYT

Procedura przyznania kredytu z dopłatami nie różni się zasadniczo od tej, jaka obowiązuje w przypadku ubiegania się o „standardowy” kredyt hipoteczny. Należy jednak zaznaczyć, iż nie jest to kredyt dla wszystkich. Mogą go otrzymać:

• małżonkowie (jako współkredytobiorcy),
• osoby samotnie wychowujące dziecko – małoletnie lub uczące się, które nie ukończyło 25 lat,
• osoby samotnie wychowujące dziecko - na które pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny (bez względu na jego wiek).

Nowe zapisy w ustawie, mają umożliwić przystąpienie do kredytu (w celu poprawy zdolności kredytowej) także rodzicom osób ubiegającym się o kredyt preferencyjny. Do tej pory nie było takiej możliwości.

Drugim warunkiem udziału w programie Rodzina na swoim jest to, iż w chwili ubiegania się o kredyt nie można mieć własnego mieszkania (również spółdzielczego własnościowego) ani domu. Wykluczona jest również współwłasność. Można być natomiast najemcą mieszkania lub mieć spółdzielcze lokatorskie prawo do niego – trzeba się jednak zobowiązać do rezygnacji z w/w lokalu w ciągu sześciu miesięcy od dnia uzyskania własności nabytego mieszkania lub domu. W przypadku budowy, termin biegnie od czasu uzyskania prawa zamieszkania w wybudowanym domu jednorodzinnym (na który został udzielony kredyt preferencyjny) - termin jest regulowany przez przepisy prawne i zgodnie z „Prawem Budowlanym”, w domu można zamieszkać po upływie 21 dni od zgłoszenia końca budowy w nadzorze budowlanym. Należy zatem w tych terminach wypowiedzieć członkostwo w spółdzielni lub rozwiązać umowę najmu i opuścić zajmowany dotychczas lokal.

CO MOŻNA SFINANSOWAĆ W PROGRAMIE RODZINA NA SWOIM

Kolejnym warunkiem jest rodzaj finansowanej nieruchomości. Kredyt preferencyjny może być przeznaczony na:

• kupno gotowego lub będącego w budowie mieszkania albo domu jednorodzinnego od osoby fizycznej, dewelopera czy spółdzielni mieszkaniowej – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym,
• budowę domu jednorodzinnego,
• nadbudowę, przebudowę, rozbudowę lub adaptację budynku mieszkalnego w celu uzyskania mieszkania stanowiącego odrębną nieruchomość - rozbudowa w celu powiększenia przestrzeni mieszkalnej nie będzie kredytowana.

Ustawodawca nałożył jednak pewne ograniczenia co do metrażu nieruchomości. Powierzchnia użytkowa nabywanego lub budowanego domu, ustalona na podstawie odpowiednich dokumentów, nie może przekroczyć 140 mkw. (w przypadku mieszkania górny limit to 75 mkw.) – przy czym dopłata do kredytu obejmowałaby w przypadku domu 70 mkw. a w przypadku mieszkania 50 mkw.. Oznacza to, że nadwyżkę w metrażu trzeba pokryć z własnych środków czyli zapłacić pełne odsetki.

Dodatkowo, koszt budowy domu jednorodzinnego jest, w programie Rodzina na swoim, przyjmowany na podstawie kosztorysu uwzględniającego koszty budowy wraz z wykonaniem urządzeń budowlanych związanych z domem w rozumieniu Prawa budowlanego. Wynika z tego, że trzeba w nim uwzględnić koszt wykonania przyłączy i urządzeń instalacyjnych (również szamba czy przydomowej oczyszczalni ścieków) a także podjazdu, miejsca parkingowego i ogrodzenia (!).

KLUCZOWE ZAGADNIENIE – CENA

Zarówno w przypadku mieszkań jak i domów, koszt budowy lub cena zakupu nie mogą przekroczyć określonego limitu – ustalanego oddzielnie dla miast wojewódzkich i reszty województwa. Jest on publikowany co kwartał, podobnie jak stopa referencyjna stanowiąca podstawę do dofinansowania odsetek. Wspomniana stopa referencyjna obliczana jest na podstawie średniej arytmetycznej trzymiesięcznego wskaźnika WIBOR z kwartału poprzedzającego dany kwartał, powiększona dodatkowo o 2 punkty procentowe. Obie informacje można znaleźć na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego, który nadzoruje cały program.

Jak widać, limity wyznaczone dla poszczególnych aglomeracji są zdecydowanie niższe od cen obowiązujących na rynku wtórnym. W obecnej sytuacji, korzystniej jest więc zdecydować się na budowę domu lub zakup mieszkania na rynku pierwotnym, posiłkując się przy tym kredytem z dopłatą. Sytuację tę może odwrócić kolejna nowelizacja (i zwiększenie limitów cenowych) lub dalszy spadek cen nieruchomości.

Pewnym ograniczeniem może być ilość banków udzielających kredytów z dopłatą. W tej chwili są to:

• Alior Bank S.A.
• Bank BPH S.A
• Bank Handlowy w Warszawie S.A.
• Bank Pocztowy
• Bank Zachodni WBK SA
• Dom Bank Hipoteczny Oddział GETIN Bank S.A.
• Euro Bank SA
• Noble Bank SA
• Pekao Bank Hipoteczny S.A.
• Pekao SA
• PKO BP
• banki spółdzielcze i Kasa Krajowa SKOK

PRZYKŁAD 1 rozliczenia kredytów z dopłatą:

• Mieszkanie o powierzchni 50 mkw. w Warszawie
• Cena mkw. - 6 500 zł
• Wartość inwestycji – 325 000 zł
• Kredyt – 325 000 zł
• Okres 30 lat, raty równe
• Stopa referencyjna BGK od której liczony jest zwrot części odsetek – 6,82 %

Podstawa od jakiej będzie naliczana kwota zwrotu połowy odsetek: 325 000 zł x (50/50) = 325 000 zł

Oprocentowanie kredytu w banku Pekao SA: WIBOR 3M + marża = 4,17 % + 2,00 % = 6,17 %

Rata kredytu w kwocie 325 000 zł a banku Pekao SA: 1 984,20 zł (w tym odsetki – 1 671,05 zł

Odsetki od kredytu w kwocie 325 000 zł oprocentowanego wg stopy BGK: 1 847,10 zł

Odsetki „zwracane”: ½ x 1 847,10 zł = 923,55 zł

Rata końcowa kredytu po dopłacie: 1 984,20 zł – 923,55 zł = 1 060,65 zł

* kredyt na okres 30 lat, raty równe, marża banku 3,5 %, LIBOR 3M CHF 0,40 %, „spread” 4,71 %

PRZYKŁAD 2 rozliczenia kredytów z dopłatą:

• Mieszkanie o powierzchni 75 mkw. w Warszawie
• Cena mkw. - 6 500 zł
• Wartość inwestycji – 487 500 zł
• Kredyt – 487 500 zł
• Okres 30 lat, raty równe
• Stopa referencyjna BGK od której liczony jest zwrot części odsetek – 6,82 %

Podstawa od jakiej będzie naliczana kwota zwrotu połowy odsetek: 487 500 zł x (50/75) = 325 000 zł

Oprocentowanie kredytu w banku Pekao SA: WIBOR 3M + marża = 4,17 % + 2,00 % = 6,17 %

Rata kredytu w kwocie 487 500 zł a banku Pekao SA: 2 976,30 zł (w tym odsetki – 2 506,56 zł)

Odsetki od kredytu w kwocie 325 000 zł oprocentowanego wg stopy BGK: 1 847,10 zł

Odsetki „zwracane”: ½ x 1 847,10 zł = 923,55 zł

Rata końcowa kredytu po dopłacie: 2 976,30 zł – 923,55 zł = 2 052,75 zł

* kredyt na okres 30 lat, raty równe, marża banku 3,5 %, LIBOR 3M CHF 0,40 %, „spread” 4,71 %

Artykuł Rodzina na swoim, kredyty z dopłatą, przygotowany przez

Piotr Krawczyński, Główny Analityk Domu Kredytowego NOTUS