Taksa notarialna przy zakupie apartamentu - czym jest i ile wynosi?

Z tego artykułu dowiesz się o:

• ile wynosi taksa notarialna przy zakupie mieszkania lub apartamentu i jak obliczyć jej maksymalną wysokość w zależności od ceny nieruchomości,
• czym różnią się koszty zakupu na rynku pierwotnym i wtórnym, szczególnie pod względem podatku PCC i VAT,
• czy można negocjować wynagrodzenie notariusza i które elementy rachunku pozostają poza zakresem negocjacji.

Odsłuchaj artykuł:

Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu, a przy sprzedaży lokalu mieszkalnego wynosi maksymalnie połowę stawki z rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości (Dz.U. 2024 poz. 1566). Przy apartamencie za 2 mln zł to 3385 zł netto, a od ceny około 3,3 mln zł stawka zatrzymuje się na 5000 zł netto. Poniżej znajdziesz wyliczenie próg po progu, PCC i VAT po obu stronach rynku oraz koszty przy kredycie.

Co obejmuje wynagrodzenie notariusza za akt sprzedaży

Notariusz działa jako osoba zaufania publicznego. Taksa pokrywa ustalenie tożsamości stron, sprawdzenie stanu prawnego w księdze wieczystej wraz z działem III i IV, analizę dokumentów sprzedającego, redakcję umowy, odczytanie aktu oraz przechowanie oryginału.

Poza taksą leżą trzy pozycje: wypisy po 6 zł netto za rozpoczętą stronę (§ 12), złożenie wniosku wieczystoksięgowego do 200 zł netto (§ 16) oraz podatki i opłaty sądowe, które notariusz wyłącznie pobiera i przekazuje dalej. Do taksy, wypisów i wniosku dochodzi 23% VAT.

Jak obliczyć taksę notarialną według stawek maksymalnych?

Podstawą jest wartość podana przez strony, bez odliczania obciążeń i bonifikat (§ 4).

Wartość nieruchomości	Maksymalna stawka z § 3
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł	1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł	4770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł
powyżej 2 000 000 zł	6770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, maksymalnie 10 000 zł

Przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stosuje się połowę tej stawki (§ 6 pkt 19). Tak samo rozlicza się ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na nabywcę (§ 6 pkt 16), umowę deweloperską (§ 6 pkt 15a) oraz sprzedaż działki budowlanej (§ 6 pkt 17). Katalog nie obejmuje domu jednorodzinnego z rynku wtórnego, więc domy i rezydencje na sprzedaż rozlicza się według pełnej stawki, w skrajnym przypadku 10 000 zł netto.

Apartament za 1,5 mln zł to maksymalnie 2885 zł netto, za 2 mln zł - 3385 zł netto (4163,55 zł brutto), a za 2,5 mln zł - 4010 zł netto. Powyżej ceny około 3,29 mln zł stawka z § 3 dobija do maksimum 10 000 zł, więc połowa zatrzymuje się na 5000 zł netto. Nabywca apartamentu za 4 mln zł i za 12 mln zł zapłacą notariuszowi tyle samo.

Różnice w kosztach na rynku pierwotnym i wtórnym

Największą pozycją rachunku jest podatek. Na rynku wtórnym kupujący płaci PCC w wysokości 2% wartości rynkowej, czyli 50 000 zł przy apartamencie za 2,5 mln zł. Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy o PCC, obowiązujące od 31 sierpnia 2023 roku, przysługuje wyłącznie osobie, która nigdy nie miała prawa do lokalu mieszkalnego, domu jednorodzinnego ani spółdzielczego prawa własnościowego, poza udziałem do 50% ze spadku, więc w segmencie premium wchodzi w grę rzadko. Inwestorzy płacą od 2024 roku 6% przy szóstym i kolejnym lokalu w jednym budynku (art. 7a).

Na rynku pierwotnym PCC nie występuje, bo cena zawiera VAT. Stawka 8% obejmuje lokale do 150 m² powierzchni użytkowej, a nadwyżka jest opodatkowana stawką 23% (art. 41 ust. 12b i 12c ustawy o VAT). Przy apartamencie o powierzchni 200 m² preferencyjna stawka obejmie 75% ceny netto, więc duży metraż podnosi cenę brutto mocniej, niż wynika z przeliczenia za m².

Jakie dodatkowe opłaty i podatki pobiera kancelaria?

Notariusz jako płatnik pobiera PCC przy podpisaniu aktu i odprowadza go do Urzędu Skarbowego, a opłatę sądową przekazuje wraz z wnioskiem wieczystoksięgowym. Pełny rachunek przy apartamencie za 2 mln zł z rynku wtórnego wygląda tak:

• Taksa notarialna: 3385 zł netto, czyli 4163,55 zł brutto.
• Podatek PCC 2%: 40 000 zł, bez VAT.
• Wypisy aktu i wniosek wieczystoksięgowy: około 600 zł brutto.
• Opłata sądowa za wpis własności: 200 zł, a przy nowym lokalu dochodzi 100 zł za założenie księgi wieczystej.

Razem wychodzi około 45 000 zł, z czego do kancelarii trafia niecałe 4800 zł. Reszta to danina publiczna oraz opłata sądowa o stałej, ustawowej wysokości.

Ile zapłacisz przy zakupie na kredyt hipoteczny?

Kredyt oznacza dodatkową czynność notarialną i drugi wpis w księdze wieczystej.

• Oświadczenie o ustanowieniu hipoteki: 1/4 stawki z § 3 liczona od sumy hipoteki (§ 7 ust. 1 pkt 1), przy sumie 1,5 mln zł to 1442,50 zł netto.
• Wpis hipoteki do księgi wieczystej: 200 zł.
• PCC od hipoteki o nieustalonej wysokości: 19 zł.

Podstawą taksy jest suma hipoteki, a nie kwota kredytu, banki zaś wpisują zwykle około 150% zobowiązania.

Kto ponosi koszty aktu notarialnego?

Żaden przepis nie wskazuje strony, która płaci, a w praktyce robi to kupujący. Strony mogą podzielić koszty inaczej, co wpisuje się do umowy przedwstępnej. Poza ich ustaleniami pozostaje PCC, który z mocy ustawy obciąża kupującego. Wyjątkiem jest umowa deweloperska: zgodnie z art. 40 ustawy deweloperskiej z 20 maja 2021 roku wynagrodzenie notariusza i koszty sądowe obciążają wtedy dewelopera oraz nabywcę po połowie.

Czy stawkę u notariusza można negocjować?

Rozporządzenie określa górne granice wynagrodzenia, a nie cennik obowiązkowy, więc kancelaria może zejść niżej. Negocjacje obejmują taksę i liczbę wypisów, nie obejmują PCC, VAT ani opłat sądowych. Przy transakcji premium poproś o wycenę przed sporządzeniem projektu i ustal, czy obejmuje ona wypisy oraz wniosek wieczystoksięgowy.

FAQ

Od jakiej kwoty notariusz liczy taksę?

 Od wartości podanej przez strony, bez odliczania obciążeń i bonifikat. Przy rozliczeniu PCC urząd skarbowy może zakwestionować wartość rażąco odbiegającą od rynkowej.

Notariusz pobrał PCC mimo przysługującego zwolnienia. Co dalej? 

Kupujący składa w urzędzie skarbowym wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Prościej jednak przedstawić okoliczności zwolnienia jeszcze przed podpisaniem aktu.

Podsumowanie

Koszt aktu notarialnego przy zakupie nieruchomości zależy przede wszystkim od jej wartości, rodzaju transakcji oraz dodatkowych czynności, takich jak ustanowienie hipoteki. W przypadku lokali mieszkalnych maksymalna taksa notarialna wynosi połowę stawki określonej w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości, ale całkowite koszty zakupu obejmują również podatki, opłaty sądowe i wypisy aktu. Przed podpisaniem umowy warto poprosić kancelarię o szczegółową wycenę i sprawdzić, które opłaty można negocjować.